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旅游地产开发正当时

非常设计师网网友2014-09-02 15:10:57

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旅游地产是继住宅、商业地产之后发展的第三大块内容,逐步形成三足鼎立的开发模式。随着时间的推移,规模上会更大、数量上会更多、产品开发会更加多样化、配套服务设施会更好。
  甬城高温难耐,连日来的“烧烤模式”让不少人萌生了拥有自己的“一亩三分地”,一家老小度假寻清凉的念头。随着人们日益高涨的休闲度假需求,旅游地产被人们列为“休闲刚需房”的旅游地产开发,也愈发受到购房者和众房企的追捧。  “闲”时代旅游地产的发展趋势  旅游地产是继住宅、商业地产之后发展的第三大块内容,逐步形成三足鼎立的开发模式。随着时间的推移,规模上会更大、数量上会更多、产品开发会更加多样化、配套服务设施会更好。这是一个总的发展趋势。  从全国的规模上来看,旅游地产可以说是遍地开花。南起海南岛,北至长白山,东临嵊泗,西到云南丽江,甚至是西藏、新疆都有旅游地产的开发。  旅游地产的概念比较宽泛,就目前来说,市面上有不少打着“旅游地产”的旗号,其实是以住宅为主的项目,无非是体现其住宅的个性。比如说,九龙湖畔的恒大山水城,它处于宁波镇海的九龙湖旅游度假区,借着山水的资源优势,打造以住宅为主的产品。包括之前我们合作过的梅景苑,主打“山水运动养生社区”,那儿风光旖旎,依山而建,它的主体也是住宅。另外配套一些酒店、运动养生等其他项目来共同开发,体现这个住宅的个性特色。  此外,还有一些综合性的旅游地产项目。譬如说,近期在宁波推广的联合地产在嵊泗开发的“天悦湾”,它由五星级酒店、养生别墅、高层公寓、企业家会所、商业街、滨海娱乐及海上运动等一系列组成了一个较大规模的综合性的产品。梁祝文化公园也是综合的旅游地产开发项目,在扩大梁祝文化公园的规模和旅游范围的基础上,还有住宅、商业街等。再如,开元的九龙湖畔项目,九龙湖畔以别墅与高层度假公寓,配有一个五星级的度假村酒店,加上配置一些其他的景点,构成了一个综合性的旅游地产。  当然,也有纯粹的旅游地产项目,通过借助一个人造景点,或者利用自身的一些优势来呈现。例如,杭州的宋城,它完全是一个旅游地产,而且是一个狭义上的旅游地产。杭州钱塘江附近本身没有特别知名的风景点,而宋城完全是一个人工打造的景点,通过一系列的运作,成为体现杭州文化的一个著名景点。还有横店影视城以及宁波象山影视城,是靠企业家投资的眼光,且结合各类优势,打造成全国著名的旅游景点。  发挥资源优势迎合时代需要  目前旅游地产开发比较杂,有些甚至是无序的、凌乱的。部分企业借着打造旅游景点的旗号,与政府合作,忽悠渴望有政绩的政府,开发的项目并不成功,不少景区反而遭到不同程度的破坏,甚至沦为一片荒地。这样的盲目跟风,不顾及真正的市场需求,人为打造景点的做法,风险极大。就像宁波的风景湾,最初设想很好,但最终由于种种原因,不了了之。  不少旅游地产的开发是远离市区,远离人居区域的,位置偏僻且交通不利,找不到足够的配套支撑。这种项目如果没有经过市场的深入分析和测算,往往会以失败告终。即使勉强支撑,亦代价不菲。  因此,我认为房企在开发过程中,一定要发挥自身的资源优势。尤其是酒店方面的优势。旅游地产所带来的人气需要解决基础的吃住问题,拥有酒店资源优势往往有利于项目的开发。比如说开元,早期的九龙湖配套并不完善,但凭借其出色的经营管理优势、客户资源优势以及规模优势,率先打造九龙湖度假区,再加上政府的土地支持开发九龙湖畔,形成了一个良性循环。南苑集团在东钱湖、宁海开发的旅游地产都取得了成功,均得益于自身的酒店优势。先立足市场,而后寻求生存和发展。  其次,对于开发实力不是很强的企业来说,建议选择离城区越近越好的区域。这样可以借用城市的人气,毕竟车程在1小时以上的旅游地产在开发难度上存在的风险也相对更大。  第三,我认为应当符合时代需要,也就是要开发综合性的旅游地产。像天悦湾就是综合性的,有酒店、度假村、公寓、运动设施、商业街……整个作为大旅游配套的其中一部分,这样的开发成功率较高。  “买”不如“租” 不能一概而论  由于医疗、通信、安保、维护等诸多方面的因素考验着各大旅游地产楼盘的品质。有专家表示,再过几年,中国的旅游度假地产会有更多的问题出现。因此建议真正有旅游度假需求的市民,与其“买”,不如“租”。  我认为这个观点不能一概而论。真正想要做大做强,必须立足综合性开发。没有景点和周边配套的单一住宅,对于租客来说吸引力不大。对于一些大的项目,度假养生别墅完全可以考虑作为企业家会所出售,我认为是会受到市场欢迎的。  而对于广大市民来说,就目前的情况“租”也不失为一个良策。“租”符合人的需求和方向,毕竟多数市民不可能每天都去旅游。所谓的“租”其实也是一种投资的形式。比如冬天的时候海南会吸引华东地区乃至全国的客户。一部分是投资,另一部分通过投资利息的回报能够支付其按揭费用。同时,得益于房价本身的增值潜力,还能满足自身的需求。据我了解,宁波市民在舟山,尤其是在海南,以“租”的形式比较多。  从另一层面来说,“租”也需要开发商有更强的实力,作为一个综合性的旅游景点来打造,市民在选择的时候不妨也将整个周边配套的完善程度考虑其中,降低自己的投资风险。

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